一、物管代为交房时能否扣我钥匙？
　　我买了一套期房，到交房时，开发商要我向物管公司去办理交房手续，但物管却要我交清一年的物管费后再给房子钥匙。我认为一次性交一年物管费不合理，所以拒交，物管就不给我钥匙，请问我该怎么办？
　　读者　姚江
　　答：从法律上看，你与开发商之间是一个房屋买卖关系，与物管之间是物业管理法律关系，这是两种不同且相互独立的法律关系。交房期到了以后，办理房屋交接手续是开发商的义务，也就是说，开发商有义务将钥匙交到你手上，当然，让物管代为办理入住手续也是可以的，这时候物管就是代理人的身份，物管不能将自己在物业管理法律关系中的收费权利搭到交房手续当中。这种情况，你可以直接向开发商要求履行交房义务，如果开发商拒交钥匙，则构成延期交房，可以向法院起诉追究违约责任。

　　二、空置房要不要交物管费？
　　我们小区有不少空置房，由于无人居住，也无人交物管费，导致物管为节约成本，很多物业服务都没有做。听说开发商应为此承担物管费，是否如此？另外，请问房屋出租后物管费应由业主还是承租人承担？
　　读者　莫雅
　　答：以前，开发商都以没有出售的物业没有投入使用为由，不承担物管费，其实房屋不使用，但小区的花草等照样需要维护，所以2003年9月1日施行的《物业管理条例》第42条规定，已竣工但尚未出售或者已经出售但没有交付给买受人的物业，开发商应当承担物管费用。对出租房屋，因为业主才是房产证登记在册的产权所有人，而承租人经常在变，物管公司不一定知道谁在实际使用房屋，所以法律上的承担人应是业主。但业主可与承租人协商确定由谁承担物管费用。如果由承租人承担物管费，业主也要负连带责任。

　　三、我还可以行使抵押优先权吗？
    2000年5月1日，李某向我借款10万元，我们约定该款3年内还清，李某以其房产作为抵押物并办理了抵押登记手续，房产管理机关将抵押期间限定为1年。事后，李某出国留学，该抵押登记手续也就一直没有续展。现李某已经回国，但未还款。听说由于抵押登记已过期，我已经不能对李某的房产行使优先受偿权。请问是这样吗？
　　读者　蒋晓
　　答：这个说法是错误的。2000年12月13日“最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题司法解释”实施以前，实务界的确对此有争论，但该解释第12条明确了“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”所以，房管机关限定的1年担保期间对于你将要行使的担保物权没有任何法律约束力。你可以请求法院支持对李某的房产行使抵押优先权。